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地鐵,讓城市突破極限,通向全新未來
2013年08月28日

  經過30多年改革開放,中國正處于快速城市化的階段,人口向中心城市高度聚集,考驗著城市的承受能力。北京、上海、廣州,一度逼近“承載極限”,年輕一代甚至發出了“逃離北上廣”的呼聲。地鐵的快速發展,一舉破解了“承載極限”魔咒,有效緩解了城市化壓力。因此,越來越多的城市擠到投資建設地鐵的行列中。截至2010年末,中國已有北京、上海、廣州、天津、重慶、沈陽、南京、武漢、佛山、深圳、成都、西安等城市開通地鐵,其中上海的地鐵里程長達425公里,20年的發展超越了西方百年的建設,躍居全球地鐵里程第一。目前,上海、北京、廣州均名列全球地鐵里程前十位。預計到2015年,全國28座城市將擁有地鐵運營總里程3000公里。中國已經進入名副其實的“地鐵大時代”。

  地鐵對于城市的意義不止在于擴容。更深刻的意義在于徹底改造了城市,消除了大城市的結構缺陷。向內,地鐵讓城區內核“聚變”升值,消除擁堵,也消除“空心化”;向外,地鐵成為城市進一步生長的基礎。人們不再是在建成的城市里挖地鐵,而是在延伸出去的地鐵上建新城。城市將由傳統的單中心、同心圓形態,變為多中心、郊區化、立體化;城市的經濟布局、商業開發,城市人群的居住、出行、購物、休閑,無不仰賴于地鐵大動脈。地鐵網帶來的“分鐘生活圈”顛覆了人們的居住觀念、城郊觀念,“寧要河北一張床,不要河南一間房”成為歷史,“地鐵有多遠,就敢住多遠”成了都市新一代人群的主流態度。

  地鐵不僅改造升級了城市的“硬件”,還改造升級了城市的“軟件”。高達數百萬人次的密集人流每天匯聚在地鐵里流動,形成了都市新人群:地鐵族。他們年輕、高學歷、工作穩定而體面,每天搭乘地鐵上班。正是地鐵、也只有地鐵,才能優選出整個都市里最龐大的主流人群——在規模上,他們是“大眾”,在構成上,他們是“精英”。他們是未來社會的中堅層,是都市消費的主力軍。他們匯聚成流,涌出地鐵,涌向商圈,形成龐大購買流。

  于是,地鐵地產、地鐵商圈隨著地鐵線的延伸和密集化急速涌現、壯大、進化,全新的超級商圈在北京、上海、廣州、香港紛紛崛起,如北京1、2號地鐵線交匯處的建國門商圈、復興門商圈,2、13號交匯處的東直門商圈、西直門商圈,上海1、2、8號線交匯處的人民廣場商圈,1號線徐家匯商圈、陜西南路商圈,廣州1、3號線交匯處的天河商圈帶、深圳1號線的華強北商圈等。地鐵推動都市商業進入全新的黃金時代,開辟出一片片蘊含無限商機的廣闊藍海。

  地鐵對沿線樓盤的拉動作用毋庸置疑,它成為地鐵沿線樓盤價格上漲的完美理由。有業內人士表示:“一條軌道交通平均會為沿線樓盤的價格帶來8%至20%的上漲”。

  縱觀中國,凡是有地鐵的城市都成了當地炙手可熱的“經濟帶”,凡是地鐵、輕軌站口的輻射有效范圍內的商鋪均有2—3倍的漲幅。但商業有別于住宅,大多數售樓員都會告知“地鐵商業”是多么的紅火,因為它每天的載客量數以幾十萬計,有人流的地方就有商機。

  據查證,地鐵速度為每小時30—40公里,車輛編組為4—10節,在高峰時單項輸送能力可達每小時3—7萬人次;公共汽車的單向輸送能力則為每小時一萬人次。地鐵運輸的是人流,而大多數人把人流定義為有潛力的商業,但換言之地鐵運輸的僅僅是人流,它是將人從一個商業中心運送到另一個商業中心的工具。

  地鐵里的商業按照形態劃分為以下幾種類型:一是地鐵站廳內部零星的商業網點,面積小,以即時性消費商品和專業服務為主;面積較大的站廳內部商業設施,以便利性商品和服務以及流行性商品為主。二是乘客通道的商業利用部分,比如“花車”等形式。三是地鐵的地下商業街,一般經營流行性服飾和一些中低檔商品,目標消費人群通常可以確定為大中學生以及追求時尚的年輕一族。

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