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地鐵商業利弊之博弈
2013年08月28日

  有業內專家說,地鐵商鋪的成功取決于四個要素:地段、交通、位置、管理模式。地鐵商業,是一個新新事物,從房地產整個市場來看每種商業業態和運行模式都有一個逐步培育成熟的過程,地鐵商業也不例外。

  全球而言,巴黎地鐵商鋪運行的最好,它猶如開設了一個“地下超市”,成功地將地鐵的“客流”轉變為“財流”。巴黎的地鐵站中設有“商業點”800家,各種業態可滿足市民各方面需求。在香港,青衣城廣場未開業之前,該站的客運量每天僅1萬人次,商場開業之后,則逐漸地增值每天4萬多人次。而地鐵出口處很多商鋪的出租率也都是100%。近距離的香港地鐵,它搭建了這座購物的天堂,而香港地鐵公司被譽為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長只有43.2公里,但日客運量高達220萬人次,最高時達到280萬人次,地鐵帶來川流不息的人流,也造就了“時代廣場”、“置地廣場”等一大批購物天堂。這兩個城市運作的成功,在于他們基本上都采取“只租不售”,為的是擁有絕對的統一管理權,更有利于商場經營。通常是由發展商自行招商和經營管理,還可適當讓利,首先考慮的是如何在短時間內吸引商家進駐,讓人氣旺起來。

  商業,它的生命力就來源于客流的聚集,而所謂的商業價值也就是能將這些客流聚集,并且將他們轉化為有效的購買力,從這個意義上來說,地鐵客流的龐大正符合了這一要求,這也是為何地鐵商鋪如此受人追捧原因之一。不過凡事必有兩面性,有利必有弊,地鐵帶來的商業價值毋庸置疑,我們且來看看投資地鐵商鋪需注意些什么。

  地鐵,以客流取勝。但它的客流高峰往往集中于上下班高峰時段,也就是一早一晚,正因為地鐵特定的時間特性,所以地鐵對晚間消費和節日消費的刺激更為明顯。地鐵,僅僅只是一個載客工具,它將人流從一個區域運送到另一個區域,在有限的時間內吸引人流消費則靠的是規劃和賣點。

  投資地鐵商業需謹慎

  在全國所有建有地鐵的城市里來看,以建立地鐵運輸網為最終目標,而這其間便會有交匯處,也就是地鐵換乘點,它好似一個“漏斗”,將人流迅速聚攏又快速疏散,因此眾多人都認為地鐵換乘點的投資價值更大,因為人流決定了消費欲望。但也要考慮到租金問題,在全國而言,地鐵換乘點比附近站點的租金高2—3倍,雖然有增長潛力,但也要視情況量力而行,更重要的是做好本身,而不是拿地鐵做一棵搖錢樹。

  地鐵,它的逐漸完善將給城市的交通帶來全新的升級,也會將人們生活、消費方式來一次大變革。當然,每每這樣的一次變革,都會充斥著開發商、商業集團的博弈與角逐,充斥著競爭、崛起與衰落。它的出現將會給現有的格局帶來強烈的沖擊,甚至會引發各個商圈之間更為激烈的競爭,市場爭奪一觸即發,如若這場戰斗給百姓帶來的生活狀態和樂趣是正面的,那我們期待它早些到來。

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